משנת החוזים וההסכמים ח"א

"וכתוב בספר וחתום"

עצת הנביא לכתיבת חוזים מסודרת.

שָׂדוֹת בַּכֶּסֶף יִקְנוּ וְכָתוֹב בַּסֵּפֶר וְחָתוֹם וְהָעֵד עֵדִים וגו' (ירמיהו לב, מד) בגמ' בכמה מקומות (בבא בתרא כח:, קס. ועוד) מבואר שזו עצה טובה שהנביא יעץ לישראל, ובראשונים מבואר מהי העצה טובה:

"ועצה טובה קא משמע לן שיהא שטרו בידו מוכן לראיה ולא יזקק לעדים כשיעוררו עליו." (רש"י בב"ב כח:)

"אלא דללמד עצה טובה בא, שלא ימנעו מלקנות שדות בשביל החורבן, שסופן ליגאל לע' שנה ושיכתבו שטרות, ולא יתייאשו מן המקח…" (עליות דרבינו יונה שם).

"עצה טובה קמ"ל. ירמיה הוא דאזהר להו לישראל כשתקנו שדות צריך לכם לכתוב שטרות ולהחתים עדים ויהא שמור בידכם לפי כשתלכו בגלות שמא יהרגו העדים או יוליכום בשם למקום רחוק ולא ימצאו העדים לפניך צוה להם לכתוב שטרות ולשומרן שלא יכפרו בהם המוכרין." (רבינו גרשום בב"ב קס:).

מבואר שענין העצה טובה היא כתיבת שטר על מעשה הקניה בשביל שלימים השטר יוצג כהוכחה למעשה הקניה.

העצה אמנם מובאת על קניית קרקע, אך מתוכן העצה ניתן ללמוד שבכל מקום שיש עסק בין אנשים, לכתוב שטר הסכם או חוזה מסודר בשביל שלימים השטר יוצג כהוכחה על הדברים[1].

חשיבות ראשונה במעלה יחסו רבותינו הראשונים לכתיבת שטרות מדוקדקת וע"פ ההלכה, וכלשון קודשו של רבינו סעדיה גאון בהקדמתו ל'ספר העדות והשטרות':

"זה חלק מחלקי ההלכה אשר אני מתכונן לחברה, אבל ראיתי להקדים חלק זה משום גודל צורך האומה לו, וידעתי עוצם התועלת שתגיע לה בו" (הובא בתורתן של גאונים כרך ב'-כתבי ר' סעדיה גאון).

ספרים רבים חוברו במשך השנים ע"י רבותינו הראשונים והאחרונים ועד לפוסקי זמנינו על כשרות השטרות ואופן כתיבת השטרות בהתאם למקום והזמן.

והנפק"מ למעשה, שהרי דבר מוכר שבני אדם מסכמים ביניהם דברים לפעול, לעשות, להשכיר ולמכור, ולעיתים גם שותפויות של ממש קמות כך, אבל חוזה ברור ומוסכם וחתום ע"י הצדדים לא נעשה, לעיתים כותבים 'צעטלאך' קטן, אך לא עורכים חוזה מסודר ע"פ ד"ת, ואפי' בדברים משמעותיים כמו רכישת דירה בטאבו משותף בד"כ לא נכתב חוזה מסודר בין השותפים.

הטענה המוכרת היא ש"למה צריך לחתום, הדברים מסוכמים בע"פ" או "אנו סומכים האחד על השני" או "מה אני נראה לך גנב" או שאחד הצדדים רוצה לחתום על חוזה אבל פשוט מתבייש לבקש זאת.

אבל האמת היא שכדאי מאוד לחתום על חוזה ברור ומוסכם, שמעגן את כל החובות והזכויות של הצדדים[2], ובעיקר גם צופה (ככל האפשר) את פני העתיד, אם וכאשר יחולו שינויים וכדו' וכיצד ינהגו הצדדים במצבים כאלה ועוד דברים חשובים ביותר.

עוגמת הנפש שיכולה להיות במקום שמתחילות בעיות ואי הבנות בין הצדדים היא גדולה מאוד, בד"כ חילוקי הדעות לא נובעים מרצון לגנוב או לעשוק את אחד הצדדים[3], אלא באמת אי הבנה או שינוי של המציאות שגורמת למח' בין הצדדים. הטענה המצויה במצב כזה היא "לא חשבתי שכך יהיה" או "לא חשבתי שלא כך יהיה" או כל מיני כוונות נסתרות שחשבו בשעת החתימה, וכידוע שהכוונות שבלב אינם כלום (בד"כ).

דוגמא פשוטה לדבר היא מאדם שפנה אלי לייעוץ: ראובן ושמעון היו שותפים בדירה מסוימת. ראובן היה בהליכי הוצאה לפועל, עם מה שנקרא, 'הגבלה חמורה' על שמו.

שמעון רצה למכור את חלקו בדירה, אך ידע שזה תהליך שעלול לארוך זמן רב עד שראובן יסתדר עם הנושים, והפרופיל שלו BDI) וכו') יינקה, ועד אז מאוד קשה להוציא משכנתא על דירה משותפת עם שותף שכזה.

על כן סיכם המוכר (שמעון) עם הקונה (לוי), לשלם שליש ולהיכנס לדירה כבעה"ב, ואחרי תקופה של שנה פלוס, ישלים הקונה (לוי) את יתרת הפירעון ע"י הוצאת משכנתא, וזאת בהנחה שראובן יסתדר עד אז.

העסקה נסגרה, הקונה (לוי) שילם שליש ונכנס לדירה כבעה"ב לכל דבר.

עברו כבר כמעט שלוש שנים ומחצה מאז העסקה. ראובן אכן הסתדר, אבל רק בימים האלה מסתייעא מילתא להוציא משכנתא משותפת עם הקונה (לוי).

ואז עלו מס' שאלות קשות שהיו יכולות להיפטר לוליה היה נחתם ביניהם חוזה מסודר:

שאלה א' כעת – אחרי ההמתנה ועליית מחירי הנדל"ן וכו' – האם יש מצב לדון על ביטול מקח מצד המוכר.

או לחילופין, היות שחוץ משעת סגירת העסקה – לא הייתה נקודת זמן מסוימת בה ידעו בוודאות שזה ייקח זמן רב מעבר לצפוי מראש, על כן גם עכשיו אין טענת ביטול מקח, למרות שבפועל הצטברו שנים רבות שלכו"ע לא היו בתוך השיקולים מראש.

שאלה ב' במידה שאין מה לדון בטענת ביטול מקח, האם יש מה לדון על יתרת הפירעון – אם לחשב רק מה שנשאר ממה שסיכמו במפורש או לחשב גם את עליית המחירים.

או לחילופין, יש טענה למוכר שצריך לקזז הסכום שהפסיד מריביות והצמדה על החלק שלו במשכנתא שהיה מוכרח להחזיק עד בוא עת סילוק [כמובן שזה בהינתן שאפשר למצוא פיתרון מצד איסור ריבית, אבל זה לא הנידון], ולמרות שלא התנו זאת בעת העסקה, עדיין כו"ע מודים שבאופן תיאורטי – אם רק היו שמים לב לזה בעת העסקה, הרי שכולם היו מסכימים לתנאי כזה, דהיינו שעד שאין משכנתא לקונה כרגיל – ייקח הקונה על עצמו את המשכנתא הקיימת של המוכר על כל תנאיה ונתוניה, ואז היה נושא את העלויות האלה כמובן מאליו, וא"כ אולי יש לדון שכל סכום שכזה מונח באופן אוטומטי בבסיס הסכם התשלומים של העסקה, בבחינת 'בלבו ובלב כל אדם', כי אין טעם שירוויח הקונה ממה שדבר כ"כ פשוט התפספס בזמן אמת…

וכך שני ידידים (שהיו) טובים בשעת בתחילת העסקה, מוצאים את עצמם מתכתשים האחד מול השני בתוך בית דין… ואם הם היו משכילים לגשת לאדם מומחה שמבין בכתיבת חוזים, שהיה מנסח להם חוזה מסודר, ובתוך החוזה היה נותן את הדעת לכלל הבעיות שצצו, הם היו יכולים להמשיך להיות חברים טובים.

ולכן חשוב מאוד לגשת לאדם עם ניסיון בכתיבת חוזים בשביל לסכם את הדברים בכתב באופן מסודר וע"פ ד"ת (וחוק המדינה)[4].

[1] מיותר לציין שמדובר על שטרות שנעשו ע"פ ד"ת. אין ענין מאמר זה לעסוק בכשרות השטרות ואופני כתיבת שטרות ע"פ ד"ת, אלא במעלת כתיבת שטר בלבד. כשרות ואופן כתיבת השטרות יבואר במאמר בנפרד בעז"ה:
[2] לעיתים מי שמבקשים ממנו לחתום על חוזה מרגיש שחושדים בו שהוא גנב, או שלא מאמינים למה שהוא אומר, אך בד"כ אחרי שמסבירים בטוב טעם שהחוזה מחייב את שני הצדדים, ומגיע להגין עליו בדיוק כמו על שותפו, בד"כ הצד השני מתרצה לחתום גם על החוזה:
[3] וכעין כך כתב החפץ חיים (אהבת חסד ח"א, הערות פרק י) וזל"ק "ואגב אעתיק בכאן מקונטרס שפת תמים שלי דבר עצה אחת הנוגע לענין איסור גזל ועושק שכר שכיר. והוא, שכל אדם שמבקש לאדם אחר שיעשה לו איזה פעולה בשכר יקצוב עמו המקח בתחלה דאל"ה עלול מאוד להיות גזלן ועושק שכר שכיר אם לא ירצה להיות ותרן גדול בממונו כדי לצאת מן הספק דהלא ע"פ רוב יצטרך האדם למאות פעולות בכל שנה ומצוי מאוד שאחר הפעולה יש ויכוח בין האומן והבעה"ב בענין שילום השכר ולכשיפרדו כ"א חושב בנפשו שהוא נגזל מן השני אך שאינו רוצה לריב עמו אבל אינו מוחל לו בלב שלם ולפעמים יש ג"כ מריבה ביניהם ומדינא הוא כמנהג המדינה לפי המקום והזמן ואם יפחות לו אפילו פרוטה אחת מזה יקרא עבור זה מן התורה בשם גזלן ועושק שכר שכיר ומי יוכל לידע את מנהג המדינה בכל פעולה ופעולה לפי ענינה ובע"כ אם ירצה לצאת י"ח בלי פקפוק יהיה מוכרח תמיד ליתן להבעל מלאכה כפי מה שהוא רוצה וזה ג"כ קשה מאוד ע"כ הרוצה לצאת י"ש יקצוב עמו בתחלה ויצא מידי כל ספק וגם הבע"מ יוזיל לו עי"ז כי אז הברירה בידו ליתן לאחר ובפרט מי שהוא ת"ח בודאי יעשה כן דאל"ה מלבד חשש גזל ועושק שכר שכיר מצוי מאוד חילול השם עי"ז שאינו נותן לאומן כפי רצונו שהאומן יאמר שהת"ח גזל אותו":
[4] אין אני אומר שכתיבת חוזה מסודר פותרת את כל הבעיות, תמיד יכולות להיות בעיות ולאו דוקא בגלל שאחד הצדדים גנב, אבל כתיבת מסודרת יכולה להפחית את הבעיות, וגם יכולה לתת כלים לכפות את הצדדים לקיים את חלקו בחוזה (דוגמא לדבר סיפר לי פעם מומחה להלכות ריבית שכתב שטר 'היתר עסקא' לקבוצת רכישה שקנתה בית מלון באוקראינה, חלק היו שותפים במבנה וחלק היו שותפים בקרקע עצמה. והיה היום ופרצה המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, והמחירים של הנדל"ן צנחו פלאים, והשותפים רצו לפרק את העסקא, אך נכנסו לבעיות קשות של ריבית, והשטר 'היתר עסקא' לא נתן מענה למקרה שתפרוץ מלחמה):