משנת החוזים וההסכמים ח"ג

התחדשות החוזה לאחר סיומו.

"מה שאמרנו שאין המשכיר יכול להוציאו ולא השוכר יכול לצאת עד שיודיענו מקודם, […] מיהו דוקא דהתנו הכי מקודם הזמן, ואעפ"י שעבר זמן הודעה; אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון." (שו"ע חו"מ שיב, ט).

"הגה: שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה; אבל אם עמד עמהן בשתיקה, לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון…" (שו"ע חו"מ שלג, ח).

דבר מצוי מאוד בחוזים (בעיקר בשכירות בתים) שלאחר סיום החוזה הצדדים לא מחדשים אותו בכתב, אלא או מדברים על המשכה בע"פ, או פשוט ממשיכים מבלי לסכם דברים ברורים.

כמובן שהכל טוב ויפה עד שמתחילות הבעיות…

אחת השאלות הגדולות הן האם ע"פ התנהגות הצדדים שהמשיכו את החוזה, אפשר לומר שהחוזה ממשיך ומתחדש באופן אוטומטי בשתיקה או לא.

במקרה שהיה כתוב בחוזה המקורי אופציה להרחבה של החוזה לעוד שנה נוספת, פשוט הדבר שהחוזה ממשיך, שהרי בדיוק בשביל זה נכנס הסעיף של האופציה.

אבל אם אין אופציה להארכה, לכאו' על פניו נראה שברגע שהחוזה נגמר, אין שום תוקף לחוזה, וממילא נקרא כאילו שאין חוזה בכלל.

אבל מעיון בפוסקים נראה שיש בכך מח': בשולחן ערוך הנ"ל (סי' שיב, ט) נראה בפשטות שהחוזה ממשיך כרגיל, ואפי' אם השכר של הדירות בעיר השתנה, מ"מ הם נשארים ע"ד השכר הראשון.

וברמ"א הנ"ל (סי' שלג, ח) נראה שאין תוקף לשכירות הראשונה כלל, ונקרא כאילו אין חוזה שכירות כלל.

אמנם יש שרצו להסביר בשו"ע[1] שכל מה שכתב שדעתם על השכר הראשון, זה היה בימיהם שהיו ראשי שנים קבועים לשכירות בתים, וא"א אח"כ למצוא שוכר לבית, וא"א למצוא בית לשכור, לכן אם התחילה השנה והצדדים לא דיברו, הרי זה נחשב כאילו הצדדים הסכימו להמשיך את השכירות הראשונה.

ויש שחלקו על הנ"ל[2] שכל עניין הראשי שנים זה בסה"כ תנאי בתנאי השכירות, ולכן אפשר ללמוד מכאן גם לימינו אנו.

וגם בדברי הרמ"א עצמם, הש"ך[3] חילק בין חזנים שמה שהחזן ממשיך להתחזן זה לא מחייב שהשכירות ממשיכה, לבין שכירות בתים ששם אם האדם ממשיך לדור בביתו זה מורה שיש שכירות, ומכיון שאם לא הייתה שכירות, הוא לא היה נותן לו לדור בביתו, ולכן חייב להניח שכן יש שכירות[4].

ויותר מזה יש שרצו לחדש[5] בשיטת הרמ"א שכ"ז בשנה הראשונה של השכירות שנכנסה לתוך השנה השניה, אבל לאחר כמה שנים של שכירות גם הרמ"א יודה שהשכירות ממשיכה.

וגם בדבריהם יש שרצו לדחות ולומר שכ"ז בימיהם שהיו משלמים את דמי השכירות שנה מראש, ולכן אם בעל הדירה קיבל לידיו כסף לשכירות של שנה מראש, הווה אומר שהשכירות התחדשה, אבל בימינו אנו שמשלמים על כל חודש את דמי השכירות זה מורה שהשכירות מתחדשת בכל חודש.

ויש שדחו את הדחיה לעיל, שגם היום סתם שכירות היא לשנה, דפוק חזי בשוקא לכמה זמן משכירים דירות, בד"כ אין שכירות לפחות משנה, ואפי' שמשלמים בכל חודש, זה כעין חלוקת התשלום לתשלומים חודשיים, אבל פשוט הדבר שבתחילת השכירות חל על השוכר חיוב של דמי שכירות לשנה.

ויותר מזה הרי אם בעל הדירה מקבל בתחילת השנה דמי שכירות לשנה מהשוכר, איך הוא יכול אח"כ לטעון שאין כאן שכירות לשנה? ושהוא רוצה להעלות דמי השכירות? בעצם הדבר שהוא קיבל את הכסף לידיו זאת אומרת שהוא התרצה לשכירות, ומה הנידון של החכמת שלמה?

אלא מאי כנראה מדובר שבעל הדירה לא קיבל את דמי השכירות לשנה מראש.

וא"כ תמיד יש לשים לב שכשהחוזה נגמר, לחדש אותו באופן מפורש בכתב ולא להגיע למצב שבו חיים בלי חוזה, בשביל למנוע אי נעימויות שכאלה.

ואכן הגישה היום ברוב בתי הדין שאין דבר כזה חידוש חוזה בשתיקה, ולכן הפסיקה הרווחת היא שעל השוכר לפנות את הדירה בתוך שלושים יום, אך ישנם בתי דין שפוסקים שכן יש תוקף לחוזה הראשון.

וה"ה לגבי דמי השכירות, אם הייתה התייקרות במשך הזמן שלא היה חוזה מפורש, לדעת השו"ע בפשטות נשארו ע"ד השכר הראשון, ולדעת הרמ"א לא אומרים שע"ד השכר הראשון נשאר, ולכן יצטרך לשלם לו לפי השכר המעודכן אם הייתה עלייה/ירידה בעיר. ולדעת הש"ך אומרים שנשאר ע"ד התנאים הראשונים, ולכן אין שינוי בדמי השכירות[6].

ואכן סיפור כזה הגיע לידיי אדם שכר דירה בחוזה לשנה ללא אופציה להארכה, לאחר שתמה שנת השכירות הצדדים הוסיפו שורה בכתב יד בסוף החוזה שהם מסכימים להמשיך את החוזה, בסיום השנה השניה, הצדדים סיכמו בע"פ שהם ממשיכים לפי החוזה הראשון, וכך בסיום השנה הרביעית והחמישית הצדדים אפי' לא דיברו האחד עם השני על הארכת החוזה, אלא השכירות המשיכה מאליה.

באמצע השנה החמישית התעורר בעל הדירה לדרוש חתימה על חוזה באופן מיידי לפי שכ"ד גבוה יותר, או שהשוכר יפנה את הדירה לאלתר ועד שלושים יום.

כשפנה אלי השוכר אמרתי לו שיאמר לבעל הדירה, שהוא לא מתכנן לצאת מן הדירה עד לסיום החוזה המקורי, ואם יש לו טענות שיתבע אותו לביה"ד.

בעל הדירה אכן תבע אותו לביה"ד בתביעה כפולה א' שיפנה את הדירה לאלתר ועד לשלושים יום וזאת מפני שאין חוזה בתוקף. ב' שישלם לו למפרע את דמי השכירות שעלו בשנתיים האחרונות.

הטענות שהעלנו מנגד הם:

לא מבעיא לפי פשטות השו"ע שאמרינן שע"ד השכר הראשון נמצאים, א"כ יש תוקף לחוזה הראשון.

ולא מבעיא לשיטת הש"ך והט"ז שגם לדעתם אומרים שיש תוקף לשכירות הראשונה.

ולא מבעיא לשיטת החכמת שלמה שס"ל לדעת הרמ"א שבמקרה שהשכירות המשיכה מס' שנים גם הרמ"א יודה שיש תוקף לשכירות הראשונה, וכאן הרי היה שכירות של מס' שנים.

ויתירה על כך הייתה הסכמה בין הצדדים (שלא הוכחשה ע"י בעל הדירה) להמשכת החוזה בע"פ, א"כ מדוע שלא תמשיך השכירות בע"פ עוד מס' שנים?

ואכן ביה"ד פסק שיש תוקף לחוזה הראשון והשכירות תמשיך עד לתאריך שבו יגמר החוזה הראשון.

ולגבי התביעה של דמי השכירות למפרע-ביה"ד הכריע שמכיון שאין הוכחה שהוא תבע מהשוכר אי פעם העלאה של דמי שכר הדירה, א"כ הרי שהייתה כאן מחילה על דמי השכירות, וא"א להוציא מידיו[7].

(מתוך מאמר שפורסם בקובץ 'מנורה בדרום' שבט תשפ"ה)

[1] שו"ת מהר"י בן לב ח"ד סי' כח.
[2] כך משמע בשו"ת בית יצחק הלכות אבידה ומציאה סימן ע"ה.
[3] סי' שלג סקמ"ד. ועיי"ש גם בט"ז ד"ה ש"צ. ובנתיבות סקט"ז.
[4] הדברי משפט (שיג, ט) חילק בין אדם שהשכיר ביתו במחיר 'כך וכך לְשנה' (אבל לא קצב זמן לשכירות) שזה כאילו שאומר לו 'כל זמן שתעמוד בביתי תשלם כך וכך', לבין אדם שהשכיר את ביתו לשנה בסך כך וכך (והיינו שקצב את השכירות לשנה) ששם בעבור השנה, פקעה השכירות ואין צד שהשכירות תמשיך בשתיקה:
[5] חכמת שלמה שיב, א.
[6] נושא זה בואר בהרחבה במאמר אחר, המעוניין יבקש ויקבלו בל"נ:
[7] ועוד סיבה שהרי השוכר מוחזק בכסף, ולכן ידו על העליונה וישלם כסכום הנמוך מביניהם: